در سال ۱۴۰۴ در ملک سرمایه گذاری کنیم؟

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با فراز و نشیب‌های بسیاری روبه‌رو بوده است. در سال ۱۴۰۳، کاهش قدرت خرید مردم به افت شدید تعداد معاملات ملکی منجر شد و حالا پیش‌بینی وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ برای همه، از خریداران گرفته تا سرمایه‌گذاران و سازندگان، اهمیتی دوچندان یافته است.

در این مقاله، با تحلیل شرایط کنونی و عوامل تاثیرگذار، تلاش می‌کنیم تصویری روشن از آینده این بازار ارائه دهیم و فرصت‌ها و چالش‌های پیش رو برای سرمایه گذاری در ملک در سال ۱۴۰۴ را بررسی کنیم.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۳: رکود یا حرکت به سوی تورم؟

سال ۱۴۰۳ برای بازار مسکن سالی آرام اما پر از ابهام بود. از مرداد ماه این سال، بانک مرکزی انتشار آمار رسمی معاملات ملکی را متوقف کرد و این موضوع تحلیل دقیق بازار را دشوار ساخت. برخی این توقف را به افزایش قیمت‌ها نسبت دادند، اما به نظر می‌رسد مشکلات دسترسی به داده‌های سامانه خودنویس دلیل اصلی باشد.

با این حال، اطلاعات موجود نشان می‌دهد که قیمت مسکن در پنج ماه نخست سال رشد ناچیزی داشت و از دی ماه، این افزایش قیمت، اندکی سرعت گرفته است. در عین حال، تعداد معاملات همچنان کم بوده و بازار در وضعیتی رکودی قرار داشته است.

چه عواملی قیمت مسکن را در سال ۱۴۰۴ شکل می‌دهند؟

بازار مسکن در سال آینده تحت تاثیر چندین عامل کلیدی قرار خواهد داشت. این موارد را می‌توانید در ادامه مشاهده کنید.

• جهش نرخ ارز
• هزینه‌های ساخت
• افزایش دستمزدها
• تورم عمومی

قیمت دلار در سال ۱۴۰۳ از ۶۰ هزار تومان به بیش از ۹۰ هزار تومان رسید. این تغییر قیمت رشد حدود ۵۰ درصدی را نشان می‌دهد. این افزایش، که در بازارهایی مثل طلا سریع‌تر خود را نشان داد، به دلیل سنگین بودن بازار مسکن، با تاخیر بر قیمت ملک اثر می‌گذارد.

اما با توجه افزایش شیب رشد قیمت در دی ماه سال ۱۴۰۳، به نظر می‌رسد تاثیر قیمت دلار بر مسکن اندک‌اندک خودنمایی کرده و انتظار می‌رود این تاثیر در سال ۱۴۰۴ نمایان شود.

بالا رفتن دستمزدها و قیمت مصالح ساختمانی، که بخشی از آن ناشی از افزایش نرخ دلار است، هزینه ساخت و ساز در بخش مسکن را افزایش داده و به تبع آن قیمت‌ها را بالا می‌برد.

تورم کلی اقتصاد، به عنوان یک عامل فراگیر، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد می‌کند و مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین همانطور که مشاهده می‌کنید، تمامی عوامل موجود، حاکی از افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ است.

البته مسئله مهمی که باقی می‌ماند، این است که این افزایش قیمت، تا چه حد خواهد بود؟ با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم، پیش‌بینی می‌شود که هر چند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ به نسبت ۱۴۰۳، بیشتر رشد می‌کند، اما این رشد احتمالا کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. البته به هر حال حتی رشد قیمت مسکن، کمتر از تورم، بسیاری را از رویای خانه‌دار شدن دور می‌کند.

سایه سیاست بر بازار: تاثیر ترامپ و مکانیزم ماشه

انتخاب دونالد ترامپ به عنوان رئیس‌جمهور آمریکا و احتمال فعال شدن مکانیزم ماشه پس از پایان برجام در مهر ۱۴۰۴، می‌تواند اقتصاد ایران را با چالش‌های بزرگی مواجه کند. انقضای برجام و بازگشت تحریم‌های بین‌المللی، مبادلات اقتصادی را محدودتر کرده و تورم شدیدی را به دنبال خواهد داشت.

در چنین سناریویی، قیمت مسکن ممکن است جهش چشمگیری پیدا کند و خرید ملک برای بسیاری از مردم به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود. البته در این شرایط، فقط قیمت مسکن دچار جهش ناگهانی نمی‌شود. بلکه تورم عمومی باعث افزایش قیمت در اکثر بخش‌های اقتصاد ایران می‌شود.

وضعیت بخش‌های مختلف بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

تا این بخش از نوشته، عوامل مختلف چون رکود، تغییرات قیمتی در بازار مسکن و تاثیر مسائل سیاسی در آینده این بازار را مورد ارزیابی قرار دادیم. حال باید دید این مسائل از منظر سرمایه گذاری بر کدام بخش‌های بازار مسکن و به چه نحوی اثر گذار است.

می‌دانیم روش‌های مختلفی در بازار مسکن برای سرمایه گذاری وجود دارد. ساخت و ساز، پیش‌خرید، بازسازی و… از جمله این روش‌ها هستند. در ادامه ابتدای گریزی به وضعیت مصرف کننده در بازار مسکن ۱۴۰۴ می‌زنیم، سپس شرایط را برای انواع روش‌های سرمایه گذاری در ملک در سال ۱۴۰۴ بررسی می‌کنیم.

مصرف‌کنندگان در سال ۱۴۰۴: رویارویی با واقعیت‌های سخت

خریداران مسکن در سال ۱۴۰۴ با موانع بزرگی روبه‌رو خواهند بود. افزایش قیمت‌ها که نتیجه رشد نرخ دلار و هزینه‌های ساخت است، قدرت خرید را بیش از پیش کاهش می‌دهد. در صورت فعال شدن مکانیزم ماشه، این وضعیت وخیم‌تر خواهد شد.

به همین دلیل، توصیه می‌شود خریداران هرچه سریع‌تر برای خرید ملک اقدام کرده یا در صورت کسری بودجه، برای تامین آن تلاش کنند. برای کسانی که بودجه کافی ندارند، استفاده از پلتفرم‌هایی مانند آکومتر برای خرید متری ملک می‌تواند راهکاری برای عقب نماندن از تورم باشد.

ساخت و ساز در سال ۱۴۰۴: تغییر جهت یا توقف؟

در سال ۱۴۰۳، صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافت و این روند در سال ۱۴۰۴ نیز احتمالاً ادامه خواهد داشت. کاهش قدرت خرید، تقاضا برای واحدهای بزرگ را کم کرده و سازندگان را به سمت ساخت واحدهای کوچک‌تر سوق می‌دهد.

این تغییر می‌تواند عرضه واحدهای کوچک‌متراژ را افزایش داده و نقدشوندگی آن‌ها را بهبود بخشد، اما در کل، ساخت و ساز به دلیل خواب سرمایه بالا و کمبود تقاضا با احتیاط بیشتری انجام خواهد شد.

در شرایط اینچنینی، احتمالا تمایل به مشارکت در ساخت از سمت سازندگان افزایش می‌یابد. زیرا سازنده در مشارکت در ساخت، هزینه‌ای برای تامین زمین نمی‌پردازد و از این جهت، خواب سرمایه نخواهد داشت. بنابراین احتمالا مالکین می‌توانند دست برتر را در قراردادهای مشارکت در ساخت داشته باشند.

پیش خرید مسکن در سال ۱۴۰۴: راهی برای خانه‌دار شدن

پیش فروش برای سازندگان راهی جهت تامین مالی پروژه و اتمام آن در زمان مقرر است . پیش خرید نیز برای خریدار راهی جهت سرمایه گذاری یا مسیر ساده‌تری برای خانه‌دار شدن است. با همین توضیح می‌توان به این نتیجه رسید که احتمالا در سال ۱۴۰۴، فرصت‌های پیش خرید برای سرمایه گذاری یا خرید خانه، افزایش می‌یابد.

با توجه به کم بودن زمین‌های مسکونی، بسیاری از سازندگانی که قصد ورود به ساخت را دارند، ترجیح می‌دهند برای تامین مالی پروژه‌ها، از روش پیش فروش استفاده کنند تا خواب سرمایه کمتری داشته باشند و ریسک نقدشوندگی را کاهش دهند. همین مسئله می‌تواند فرصت مناسبی برای خریداران یا سرمایه گذاران برای پیش خرید ایجاد کند.

بازسازی ملک در سال ۱۴۰۴: افزایش تقاضا

وقتی قدرت خرید مردم جهت خرید واحدهای نوساز کاهش می‌یابد، یکی از مواردی که با افزایش تقاضا روبرو می‌شود، بازسازی ملک است. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که افزایش تقاضا برای بازسازی ملک، به معنای این نیست که این روش در سال ۱۴۰۴ برای سرمایه گذاری در ملک، گزینه مناسبی است.

هر چند افزایش تقاضا یکی از سنجه‌های مهم برای بررسی فرصت‌های سرمایه گذاری است، اما در مورد بازسازی، باید هزینه‌های بازسازی، متراژهای مورد تقاضا برای بازسازی و بسیاری از مسائل دیگر مورد ارزیابی قرار گیرد تا بتوانید به‌صرفه بودن آن را بررسی کنید.

سرمایه‌گذاری در مسکن: دید بلندمدت یا انتظار؟

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با ریسک‌هایی همراه است. کاهش نقدشوندگی به دلیل پایین بودن قدرت خرید مردم، بازار ملک را برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت چالش‌برانگیز می‌کند. با این حال، تجربه نشان داده که بازار مسکن پس از دوره‌های رکود، دوباره رونق می‌گیرد. سرمایه‌گذارانی که دیدگاه بلندمدت دارند، می‌توانند از این چرخه سود ببرند.

فرصت‌های پنهان در دل رکود

حتی در شرایط دشوار، بازار مسکن فرصت‌هایی برای سودآوری دارد. در ادامه به فرصت‌های کسب سود از بازار املاک در سال ۱۴۰۴ اشاره می‌کنیم.

• خرید زیر قیمت
• تمرکز بر واحدهای کوچک

در زمان رکود، برخی مالکان یا سازندگان ناچار به فروش ملک با قیمتی کمتر از عرف بازار می‌شوند. این مسئله فرصت خوبی برای کسب سود ایجاد می‌کند. در این شرایط می‌توانید ملک را زیر قیمت خریداری کرده و با داشتن نگاه بلند مدت، آن را به‌قیمت فروخته و سود بدست آورید.

با توجه به عدم توان مردم جهت خرید واحدهای بزرگ‌متراژ، تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ افزایش می‌یابد. بنابراین اگر سازندگان به جای ساخت واحدهایی با مساحت زیاد، به این موضوع توجه کنند، می‌توانند سودآوری خود را افزایش داده و ریسک نقدشوندگی را کاهش دهند.

البته برای ساخت واحدهایی با مساحت کوچک، باید مکان‌یابی درستی انجام شده و با تحلیل بازار مناسبی اقدام به ساخت کرد تا از وجود تقاضا پس از ساخت اطمینان داشته باشید.

جمع‌بندی: برندگان بازار ۱۴۰۴ چه کسانی هستند؟

بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پر از چالش است، اما خالی از فرصت نیست. خریدارانی که زودتر اقدام کنند و از روش‌های نوین مانند خرید متری استفاده کنند، می‌توانند از تورم پیشی بگیرند. سرمایه‌گذارانی که با صبر و تحلیل، به دنبال فرصت‌های زیر قیمت یا ساخت هوشمندانه باشند، در بلندمدت سود خواهند برد. در این بازار پیچیده، موفقیت از آن کسانی است که با دید باز و استراتژی درست عمل کنند.